fbpx

Sprzedaż działki, a udzielenie pełnomocnictwa do sprawdzenia stanu działki- czy to dla US oznacza, że działasz jak podatnik VAT?

Sprzedajesz działkę. Pojawia się u Ciebie przedstawiciel dewelopera lub firmy logistycznej. Chce kupić działkę, ale wcześniej chciałby sprawdzić czy dostanie warunki zabudowy, czy będzie mógł uzyskać przyłącza mediów itd. Prosi Cię o pełnomocnictwo, by po umowie przedwstępnej zweryfikować wszystko, przed zakupem działki. Brzmi racjonalnie prawda?

No to dlaczego dla organów podatkowych takie działanie oznacza często, że działasz jak przedsiębiorca, a przez to sprzedaż działki chcą opodatkować VAT (jeżeli jest to działka budowlana). Trochę to nieracjonalne, prawda? Na szczęście jest światło w tunelu.

Często występującym schematem działania, przy sprzedaży działek na rzecz deweloperów (mieszkaniowych lub logistycznych), jest udzielenie przedstawicielowi kupującego pełnomocnictwa do wykonania szeregu czynności w imieniu sprzedającego, by sprawdzić lub potwierdzić stan prawny nieruchomości lub możliwości zagospodarowania działki.

Są to najczęściej warunki do zawarcia umowy ostatecznej. Powstaje jednak pytanie, czy takie działanie może być uznane jako przejaw profesjonalnej działalności w zakresie handlu działkami (a więc czy transakcje będzie opodatkowana VAT)?

W wyroku z dnia 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Bd 761/20) wskazał, że „W analizowanej sprawie nie było podstaw do stwierdzenia, że opisane we wniosku czynności związane z jednorazową sprzedażą nieruchomości wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i stanowią zorganizowaną działalność gospodarczą. Nie ma podstaw do stwierdzenia, że podatnik podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Z opisu przedstawionego we wniosku wynikają warunki, które jasno wskazują, że są istotne z punktu widzenia inwestycji (obiekt handlowy), jaką chce tam dokonać kupujący, a nie podatnik. Takie ułożenie stosunków między stronami umowy przedwstępnej niewątpliwie zabezpiecza interesy kupującego – gdyby bowiem okazało się, że gruntu nie można przystosować do jego potrzeb, wówczas nie będzie on zobowiązany do zawarcia definitywnej umowy zakupu. Wszystkie działania podejmowane są już po uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb kupującego i to on sam się w nie angażuje; aktywność podatnika sprowadza się do udzieleniu pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo to jest konieczne do tego, by to kupujący, a nie właściciel, mógł działać. Z podanych wyżej powodów nie sposób zgodzić się z oceną organu, że w przedmiotowej sprawie, podatnik „zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.”

Nie sposób nie zgodzić się z argumentacją Sądu i tym stanowiskiem, które jest korzystne dla podatnika. Ważne jednak by zachować pewną sekwencję czasową, tj. pełnomocnictwo do działania dla kupującego zostało udzielone po umowie przedwstępnej i by umowa przedwstępna odpowiednio uwypuklała intencje, tj. że czynności te są de facto w interesie kupującego.

Analogiczne podejście przyjął WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Rz 852/20), gdzie czytamy: „Na podstawie okoliczności opisanych we wniosku nie można przypisać podatniczce cech osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Podatniczka nabyła przedmiotowe nieruchomości do majątku osobistego w drodze darowizny i do momentu zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia kupującemu pełnomocnictwa nie podejmowała działań podnoszących wartość i atrakcyjność nieruchomości. Organ błędnie przyjął, że udzielenie przez podatniczkę pełnomocnictwa i zgody na podejmowane przez kupującego działania, mające na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, bowiem wpłyną one generalnie na wzrost wartości działki, jej atrakcyjności dla kupującego. Jak wynika z wniosku, podatniczka w przeszłości podjęła działania polegające na uzyskaniu warunków zabudowy na budowę domów jednorodzinnych i dwukrotnie zamieściła bezpłatne ogłoszenia o sprzedaży działek w lokalnym portalu ogłoszeniowym, lecz czynności te w żaden sposób nie wpływają na transakcję będącą przedmiotem wniosku, tj. jednorazową sprzedaż wszystkich wymienionych nieruchomości na rzecz dewelopera w celu budowy przez niego budynku wielorodzinnego. Organ wbrew opisowi stanu faktycznego uznał, że udzielone deweloperowi pełnomocnictwo uprawnia go do podjęcia w imieniu podatniczki działań mających na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, a które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Tymczasem pełnomocnictwo to zostało udzielone dla celów budowlanych kupującego w związku z uzyskiwaniem przez niego – w jego własnym imieniu i na jego rzecz – decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, zatem kupujący nie podejmie żadnych czynności w imieniu podatniczki, a uzyskanie przez niego stosownych decyzji administracyjnych nie wpłynie na jej sferę prawną. W tych okolicznościach nie sposób przypisać podatniczce zachowań handlowca, który działa w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, ani angażowania środków porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Takiej ocenie nie stoi na przeszkodzie podejmowanie czynności, które umożliwią sprzedaż, podniosą atrakcyjność działki czy przyspieszą proces inwestycyjny kupującego, o ile nie noszą znamion działalności zorganizowanej o charakterze profesjonalnym i nie angażują środków takich jak ponoszone przez profesjonalistów.”

W powyższą linię orzeczniczą wpisuje się również wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 15 października 2020 r. (sygn. I SA/Go 275/20), gdzie czytamy „Jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy, nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Działania podatnika nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów u.p.t.u., co wyklucza zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.”

Przywołane wyroki wskazują, że nie można uznać, iż sprzedający działa jako profesjonalista, jeżeli przy sprzedaży działek udziela kupującego pełnomocnictwa do weryfikacji stanu prawnego działek oraz warunków wykorzystania działki. Ważne, by czynność ta nastąpiła po umowie przedwstępnej. Co też istotne, w umowie przedwstępnej warto wskazać na cel takich działań oraz to, że jest to de facto korzyść dla kupującego.

Nasz blog

Najnowsze wpisy i aktualności