Jak organy podatkowe weryfikują transakcje sprzedaży działek?

Na określenie tego, czy sprzedaż działek podlegać będzie opodatkowaniu VAT, warto patrzeć poprzez podejście organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.

Dlaczego? Ponieważ to te podmioty będą oceniały nasze transakcje. Tym samym, warto wiedzieć jak do tego podchodzą w praktyce i na co zwracają uwagę.

Co też istotne, podejście organów podatkowych oraz sądów administracyjnych potrafi być mocno rozbieżne.

W przypadku organów podatkowych, podejście do opodatkowania VAT sprzedaży działek jest niestety mocno fiskalne, tj. nastawione na uzyskanie dla Skarbu Państwa dodatkowych kwot podatku. Trzeba mieć to niestety „z tyłu głowy”, ponieważ to organy podatkowe w pierwszej kolejności weryfikują prowadzone przez nas transakcje. Nasze doświadczenia pokazują niestety, że jeżeli organy podatkowe znajdą punkt zaczepienia do opodatkowania transakcji VAT, to z dużym prawdopodobieństwem będą bronić swojego podejście (mimo, że nie jest ono słuszne – o czym później).

Kwoty transakcji dotyczące działek są zasadniczo wysokimi wartościami. W konsekwencji, kwota podatku VAT (23% w przypadku działek do zabudowy) oznacza sporo podatku VAT, który może trafić na konto organu podatkowego.

Tym samym, nie należy się dziwić, że organy podatkowe potrafią przekonywać i uzasadniać, iż wystawienie ogłoszenia na darmowym portalu z ogłoszeniami jest działaniem charakterystycznym dla profesjonalisty zajmującego się obrotem nieruchomościami. Jednocześnie, pomijają fakt, że praktyka działań marketingowych profesjonalisty jest znacznie szersza, niż tylko wystawienie ogłoszenia.

Przykładów takiego podejścia można podawać więcej, niemniej warto mieć świadomości tego mechanizmu.

Podejście organów podatkowych może (i w praktyce często powinno) być kontrolowane przez sądy administracyjne.

Sądy administracyjne patrzą na transakcje w szerszym kontekście, w szczególności:

  • kiedy nieruchomość została kupiona (czy był to „szybki” zakup i dalsza sprzedaż),
  • jak działka była wykorzystywana historycznie (przed jej sprzedażą),
  • co sprzedający robił z działkami przed ich sprzedażą (czy jakoś przygotowywał nieruchomość, w celu podniesienia jej wartości oraz jakie to były czynności),
  • jakie działania marketingowe podejmował i czy te działania były standardowymi czynnościami związanymi ze sprzedażą (np. ogłoszenie), czy też bliższe były one kompleksowym działaniom typowym dla profesjonalistów (ogłoszenia, płatne portale, banery ogłoszeniowe, itd.)
  • jak rozliczyliśmy wydatki związane ze sprzedażą działek (np. czy faktury za usługi związane ze sprzedażą rozliczyliśmy w ramach posiadanej działalności gospodarczej – jeżeli taka była),
  • gdzie nastąpiła sprzedaż działek (tj. czy do osób trzecich, czy np. do spółki, której sprzedający jest udziałowcem, a która zajmuje się działalnością deweloperską).

Jak widać, sądy administracyjne patrzą na szersze spektrum elementów. Jest to paradoksalnie dobra wiadomość dla sprzedających, ponieważ o ile którykolwiek z ww. czynników mógłby zostać uznany przez organy podatkowe za działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży działek (a w konsekwencji doprowadzić do opodatkowania transakcji VAT), o tyle szersze spojrzenie pozwala zakwestionować negatywne stanowiska organów podatkowych i uchronić sprzedającego przed koniecznością zapłaty znacznych kwot podatku VAT.

Przygotowując się do transakcji sprzedaży działek warto przejrzeć i przypomnieć sobie historię sprzedawanej działki/działek, tak by mieć odpowiednie argumenty pozwalające na obronę przed opodatkowaniem VAT transakcji, ale również by w ramach sprzedaży (lub przed nią) nie wykonywać pewnych czynności, które mogłyby wskazywać na profesjonalne działanie z naszej strony (wiec nie powodowałby konieczności opodatkowania VAT transakcji). W grę wchodzi 23% kwoty transakcji, którą później będziemy musieli oddać do urzędu skarbowego.

Przykładowo wskazać można wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22 września 2020 r. (sygn. I SA/Gl 198/20) „W niniejszej sprawie działalność podatniczki była zwykłą działalnością związaną z zarządem majątkiem prywatnym i nie cechowała się powtarzalnością, ciągłością czy profesjonalizmem. Sam fakt przedsiębrania tych samych czynności (sprzedaży i najmu) w dłuższej perspektywie czasowej (od chwili spadkobrania w 2015 r.) nie może a priori przesądzać o zaistnieniu działalności o charakterze gospodarczym. W tym zakresie niezbędne jest dokonanie kompleksowej analizy zamiaru, którym kierowała się podatniczka podczas zarządu majątkiem prywatnym. Podatniczka dokonywała czynności wprawdzie powtarzalnych, jednakże nie cechujących się ciągłością. Od chwili przeniesienia do jej majątku prywatnego nieruchomości miała zamiar wyzbycia się tegoż majątku z uwagi na brak zainteresowania jego bieżącym utrzymywaniem, związanym dodatkowo ze stałym przebywaniem zagranicą. Podatniczka nie wykorzystywała majątku do celów zarobkowania związanych z działalnością gospodarczą. Oczywiste jest, iż osiągnie ona realne korzyści majątkowe związane ze sprzedażą nieruchomości, jednakże będą one miały charakter jednorazowy i związany bezpośrednio z dziedziczeniem. Podatniczka nie dokonywała profesjonalnego obrotu nieruchomościami, nie zwiększała wartości nieruchomości oraz nie planowała rozpoczęcia działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Nie można poczytywać za realizację przymiotu „profesjonalności” powierzenia zarządu majątkiem podmiotom profesjonalnym.”

W wyroku tym Sąd podkreślił kwestię tytułu nabycia nieruchomości (tj. spadku) oraz jej zamiary związane z nieruchomością (a więc obiektywne okoliczności związane z jej postępowaniem), który nie wskazywał na działanie sprzedającej jako profesjonalisty, który dążyłby do szybkiego dokonania transakcji oraz maksymalizacji zysku związanego ze sprzedażą.

W kolejnym ze swoich wyroków WSA w Gliwicach analizował zasadność opodatkowania VAT sprzedaży działek, odnosząc się do ciągu zdarzeń i czynności podejmowanych przez sprzedającego. Jak czytamy w tezie z wyroku z dnia 16 września 2020 r. (sygn. I SA/Gl 1585/19) „W stanie faktycznym przedstawionym we wniosku o interpretację nie wystąpiły okoliczności umożliwiające uznanie sprzedaży gruntów za działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Rację ma bowiem podatniczka, twierdząc, że świadczą o tym bowiem następujące fakty:

  1. i) nieruchomość rolną nabyła w drodze nieodpłatnego przekazania od rodziców;
  2. ii) od dnia nabycia nieruchomości w drodze przekazania do dnia ich możliwej przyszłej sprzedaży minęło już ponad 30 lat;

iii) podatniczka nie odliczyła podatku VAT od nabytych nieruchomości;

  1. iv) podatniczka nigdy nie zajmowała się profesjonalnym obrotem nieruchomościami rolnymi lub przeznaczonymi pod zabudowę;
  2. v) w związku ze sprzedażą działek wnioskodawczyni nie zawierała i nie będzie zawierać w przyszłości umów z biurami nieruchomości, nie będzie zamieszczać również ogłoszeń w mediach prasowych i elektronicznych;
  3. vi) z pozyskanych ze sprzedaży działek pod zabudowę środków pieniężnych wnioskodawczyni zabezpieczy godziwy poziom życia na emeryturze dla swojej rodziny, jak również pokryje bieżące potrzeby finansowe rodziny.

Planowana umowa dzierżawy działek przeznaczonych następnie do sprzedaży pozostaje bez wpływu na prezentowane stanowisko. W tej sytuacji należy uznać, iż okoliczności przedmiotowej sprawy wprost wskazują, że podatniczka przez cały okres posiadania nieruchomości objętych tym wnioskiem wykazywała zamiar ich zachowania w swym majątku prywatnym w stanie niepogorszonym i nie podejmowała działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Nie można tym samym uznać takiej sprzedaży nieruchomości gruntowych, w odniesieniu do których zawarte zostaną umowy dzierżawy, mające na celu zachowanie składników majątku osobistego podatniczka w stanie niepogorszonym, za działalność gospodarczą. W konsekwencji transakcja ta nie podlega VAT. Należy tym samym uznać, że organ interpretacyjny błędnie zastosowały wobec sytuacji faktycznej art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u.”

W przywołanej sprawie Sąd analogicznie analizował szerszy kontekst sprawy, a więc okoliczności związane z nabyciem nieruchomości, sposobem jej wykorzystania na przestrzeni lat, ale również cel sprzedaż działek i przeznaczenie środków pochodzących z transakcji.

Podejście sądów jest dosyć powszechnie stosowane przez sądy administracyjne. Jak widać, dla określenia czy dana transakcja dotycząca sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowania VAT, istotne jest szersze spojrzenie na tło historyczne, cel i zamiar sprzedającego, to jakie podejmował działania związane z działkami przed transakcją, a również okoliczności następujące po transakcji. Wszystkie te elementy mają istotne znaczenie i powinny być zawsze przedmiotem szczegółowej analizy, przed dokonaniem transakcji (ponieważ po jej przeprowadzeniu niewiele już można z tym zrobić).

Idąc jednak dalej, ważne jest by mieć świadomość, co wypływa na to, że sprzedaż działki może być rozpatrywana w kategorii działalności gospodarczej. Innymi słowy, co można robić, a czego nie należy, jeżeli nie chcemy by organy podatkowe skutecznie zakwestionowały naszą transakcję i nakazały nam zapłatę podatku VAT. O tym w dalszej części.

Skontaktuj się z naszymi prawnikami

Zostaw nam swoje dane kontaktowe, a odezwiemy się do Ciebie

Wypełniając powyższy formularz kontaktowy, wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych. Wskazanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do nawiązania z Tobą kontaktu i ustalenia zasad ewentualnej współpracy. Zgoda dotyczy danych osobowych przekazanych w zgłoszeniu, w postaci: imienia, nazwiska, adresu e-mail i/lub numeru telefonu oraz innych danych wskazanych w treści przesłanej wiadomości.
W związku z powyższym Kancelaria Tributum stanie się Administratorem Twoich danych osobowych. W każdej chwili masz prawo wycofać udzieloną nam zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych zawartych w formularzu. Twoją zgodę możesz wycofać poprzez wysłanie wiadomości e-mail na adres: lp.mutubirt-airalecnak@oruib. Cofnięcie zgody nie będzie wpływać na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.

Nasz blog

Najnowsze wpisy i aktualności

Skontaktuj się z naszymi prawnikami

Zostaw nam swoje dane kontaktowe, a odezwiemy się do Ciebie

Wypełniając powyższy formularz kontaktowy, wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych. Wskazanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do nawiązania z Tobą kontaktu i ustalenia zasad ewentualnej współpracy. Zgoda dotyczy danych osobowych przekazanych w zgłoszeniu, w postaci: imienia, nazwiska, adresu e-mail i/lub numeru telefonu oraz innych danych wskazanych w treści przesłanej wiadomości.
W związku z powyższym Kancelaria Tributum stanie się Administratorem Twoich danych osobowych. W każdej chwili masz prawo wycofać udzieloną nam zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych zawartych w formularzu. Twoją zgodę możesz wycofać poprzez wysłanie wiadomości e-mail na adres: lp.mutubirt-airalecnak@oruib. Cofnięcie zgody nie będzie wpływać na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.

Nasz blog

Najnowsze wpisy i aktualności